עדכון לקוחות | תמ"א 38 או האם חברה יזמית היא בעלת עניין לצורך הוצאת צו ירושה

כל יזם שפונה ליזום פרויקט תמ"א 38 נתקל בשרשרת קשיים שאפילו המחוקק היה רחוק מלדמיין. זהו פרויקט מורכב שמשלב מספר דיסציפלינות ומצריך גם ליווי משפטי מקצועי ויצירתי.


כך, לא פעם ולא פעמיים נתקלים יזמים בנסח טאבו ארוך "כאורך הגלות" ובו עשרות רבות של בעלי זכויות שלא תמיד ניתן לדעת בשלב הראשוני האם הם בין החיים.


הדבר מתגלה בדרך כלל בשלב המו"מ בדרך לחתימה על הסכם ארגון עסקאות או הסכם תמ"א, או עם הגשת תביעה כנגד הדיירים המתנגדים לפרויקט מתוקף חוק החיזוק. לעיתים אף לא ניתן להגיש תביעה למפקח שכן עקב הרישום הלא עדכני או סכסוכי יורשים לא ניתן להגיע בכלל לרוב הדרוש לפי חוק החיזוק.


כאן נשאלת השאלה, האם חברה יזמית שמקדמת פרויקט תמ"א 38 זכאית להגיש בקשה לצו ירושה/קיום צוואה, בהינתן כי היורשים נמנעים מלרשום את הזכויות על שמם, במטרה למשל לעכב את הפרויקט.


כדי לענות על השאלה, יש להקדים ולפרט בתמצית כיצד דיני הירושה מתייחסים לפטירה.


עקרון ידוע במשפטנו הוא "עקרון הנפילה" לפיו עם פטירתו של אדם זכויותיו ברכוש עוברות ליורשיו על פי דין או לזוכים על פי צוואה, ככל ונערכה. במקרה שכזה, דיני הירושה מגדירים את הזכאי לפנות לרשם לענייני ירושה ולבקש צו ירושה או צו קיום צוואה, כ"בעל עניין".


בפרקטיקה, מי שמגיש בד"כ בקשה מסוג זה הם מי מהיורשים/הזוכים על פי צוואה, שהקירבה שלהם לנפטר והעניין שיש להם ברישום הזכויות על שמם, אינם מוטלים בספק.


אולם יש לדעת, כי הפסיקה פירשה מונח זה של "בעל עניין" כרלוונטי לא רק ליורשים. דוגמא לכך, היא הכרת הפסיקה בנושה של אחד היורשים כ"בעל עניין". במקרה שכזה, הנושה מעוניין להבטיח את גביית החוב באמצעות הטלת עיקול ברישום על נכס של החייב. אלא שכאשר הזכויות טרם נרשמו על שם החייב כיורש לא ניתן להטיל עיקול דה-פקטו על זכויותיו בנכס. לכן הפסיקה הכירה בנושה כזכאי לפנות לרשם לענייני ירושה ולהגיש בקשה לצו ירושה כדי לקדם את האינטרסים של הנושה (כפוף כמובן למשלוח הודעות יידוע ליורשים כמתחייב בדין).


בדוגמא הנ"ל מתחדדת הבעיה, שכן לא תמיד היורשים אצים רצים לרשם לענייני ירושה כדי לקבל צו ירושה/צו קיום, ולעיתים אף אין להם כל אינטרס לעשות זאת.


עוד יש להבין, כי בהיעדר בקשה מפורשת לטאבו בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה להעברת הזכויות ליורשים, הרישום נותר כפי שהוא במרשמי המקרקעין, דהיינו רישום שאינו משקף נכונה את המצב המשפטי הקיים, ושאינו מאפשר בכל הקשור לנשוא מאמר זה, קידום פרויקט תמ"א 38 הכולל בניית דירות חדשות (שמחייב הסכמה של 100% מהדיירים או באמצעות תביעה נגד המתנגדים למפקח על המקרקעין).באחד התיקים בו משרדנו מייצג, הוגשה תביעה נגד דיירים סרבנים בפרויקט תמ"א 38 למפקח על המקרקעין.


לאחר הגשת התביעה התברר, כי חלק מבעלי הזכויות הרשומים נפטרו לפני תקופה וכי מרשם המקרקעין איננו מעודכן, דהיינו, שלא הוגשה על ידי היורשים בקשה לתיקון הרישום בצירוף צו ירושה/קיום צוואה.


בהיעדר שיתוף פעולה מצד המתנגדים ובהתחשב גם בפרק הזמן שעבר מהפטירה, הפנה המפקח את החברה היזמית לרשם לענייני ירושה לצורך הוצאת צווי ירושה.


לאחר הגשת הבקשות לרשם לענייני ירושה לצורך הוצאת צווי ירושה, התקבלה עמדת הרשם לפיה מי שצריך להגיש את הבקשה הם היורשים ולא ברור איזה עניין יש לחברה היזמית בהוצאת צו ירושה, על אף ניסיונות להסביר זאת.


משכך, הגישה החברה היזמית באמצעות משרדנו בקשה תקדימית למפקח שיורה לרשם לענייני ירושה להנפיק את הצווים המבוקשים.


המפקח נעתר לבקשה, קבע כי החברה היזמית היא "בעלת עניין" והורה לרשם לענייני ירושה להנפיק את הצווים, מתוך הבנה כי יש להסיר חסמים בירוקרטיים ולהכיר בחברה יזמית כבעלת עניין באותן נסיבות לצורך הוצאת צווי ירושה וקידום הפרויקט כמטרת העל.


כפי שנכתב בראשית הדברים, ליווי משפטי מקצועי ויצירתי הכרחי להתמודדות עם מגוון הקשיים המשפטיים שמתעוררים במסגרת פרויקט תמ"א 38, על מנת להגיע לקו הסיום.


תשומת לבכם כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהוא. נשמח כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.


עו"ד שי הניג | שותף

מחלקת תחום ליטיגציה טל: 02-5008010 shai@abs-law.net