top of page

מגמות בפסיקה – המשך הרחבת סמכות המפקח בכל הקשור לתמ"א 38

בחודש אוגוסט 2018, פרסמנו מאמר באתר שעסק בשאלת סמכות המפקח לכפות על דייר ביצוע עבודות חיזוק ובנייה בשטחו הפרטי (להבדיל מ-ברכוש המשותף לכלל הדיירים). לאור הסמכות הייחודית הנתונה למפקח על רישום המקרקעין להכריע ולאשר פרויקטים תוך הפחתת הרוב הנדרש, שאלת הסמכות והיקפה מקבלת משנה תוקף.


עד לאחרונה, הובעה עמדה בפסיקה שסמכות המפקח לאכוף ביצוע עבודות בהתאם לחוק החיזוק, מוגבלת לעבודות ברכוש המשותף בלבד. פרשנות מצומצמת זו לחוק החיזוק הובילה למצב בלתי רצוי, בו עלול הרוב הנדרש כהגדרתו בחוק לנהל הליך משפטי שלם נגד דיירים סרבנים, ובסופו יתקבל פסק דין שדוחה את התביעה ואת אכיפת הפרויקט על הדייר הסרבן, לאור העובדה שביצוע העבודות משתרעות גם על קניינו הפרטי ובהיעדר הסכמתו לכך. יודגש, כי זהו אינו מצב תיאורטי שכן ניתנו פסקי דין שכאלו.


מן הראוי לציין, שחלק בלתי מבוטל מהתיקים מגיעים גם לידי הסכמות במהלך ההליך המשפטי, מה שמייתר את הצורך בהכרעה שיפוטית והעמדת סמכויות המפקח למבחן וביקורת שיפוטית, אולם לא כך היה במקרה הבא.

בחודש דצמבר 2018 נדון ערעור בביהמ"ש המחוזי בת"א על פסק דינה של כב' המפקחת בתל אביב.

אותו פסק דין עסק בתביעה שהגישו דיירים כנגד חברה שהייתה רשומה כבעלים של תת חלקה אחת בבניין. התביעה הוגשה בשל אי יכולת ליצור קשר עם נציגי החברה הנתבעת, כך נטען.


עבודות הפרויקט כללו בין השאר עבודות חיזוק ברכוש המשותף, תוספת דירות חדשות, וכן הריסה ובניה מחדש של יחידת מחסן הרשומה על שם המשיבה, לגביה נטען כי ככל שלא תיהרס היחידה ותיבנה יחידה חדשה מוגדלת תחתיה במקום סמוך אחר, לא ניתן יהיה להוציא לפועל את הפרויקט בפן התכנוני.

המשיבה לא התייצבה לדיונים ולא הגישה כתב הגנה (וכך גם ההכרעה בערעור ניתנה ללא עיקרי טיעון מצידה). יחד עם זאת, בא כוחה לשעבר הודיע כי למיטב ידיעתו הזכויות ביחידה בכלל הועברו ואינם שייכים לה יותר.


המפקחת דחתה את התביעה ולמעשה גם את הפרויקט כולו, מהטעמים העיקריים - שהופר עקרון השוויון בין הדיירים בכך שרק את יחידת המחסן של המשיבה יש להרוס ולהעתיק למקום אחר (על אף הרחבתה והשבחתה), וכן מהטעם כי לסברתה אין זה בסמכותה לאשר בהתאם לחוק החיזוק הריסה ובניה מחדש של יחידה אחת (להבדיל מהריסה ובנייה מחדש של בניין שלם לפי תמ"א 38/2 שאז הדבר מצוי בסמכותה).

ביהמ"ש המחוזי קיבל את הערעור וקבע כי למפקח יש סמכות להורות על הריסה ובניה במסגרת פרויקט חיזוק לא רק של כל הבניין במסגרת תמ"א 38/2 אלא גם של חלק ממנו וכספיח במסגרת תמ"א 38/1.


קביעה זו התבססה על מתן פרשנות מרחיבה של סמכותו הייחודית של המפקח ככוללת סמכות לדון בכל תביעה הנוגעת לזכויות וחובות של דיירים בקשר עם חוק החיזוק, ובהתבסס בין השאר על לשון החקיקה ועל פסיקת העליון שקבעה כי לאור האינטרס הציבורי שבהוצאת פרויקטים מסוג חיזוק כנגד רעידות אדמה אל הפועל, יש להכיר בסמכות רחבה של המפקח על מנת לאפשר לו הכלים לפסוק בתביעות מסוג זו. בנוסף, דחה ביהמ"ש של ערעור את הקביעה להיעדר שוויון ופסק כי יש לקיים את השוויון במובנו העקרוני כך שהמשיבה (או מי שבא תחתיה) תקבל מחסן חדש וגדול יותר מכפי שהיה לה, חלף המחסן שייהרס.


מבין השורות, פסיקה זו בערעור שאישרה הריסה ובניה מחדש של קניין פרטי, מניחה לפי הנראה את התשתית למסקנה כי למפקחת נתונה הסמכות לאשר ביצוע עבודות חיזוק נדרשות גם בקניינו הפרטי של דייר סרבן במסגרת תמ"א 38/1, ובהינתן התנאים הקבועים בחוק ובפסיקה.


תשומת לבכם כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהוא. נשמח כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.


עו"ד שי הניג | שותף

מחלקת תחום ליטיגציה טל: 02-5008010 shai@abs-law.net


bottom of page