תמרור אזהרה - מפני ניגוד עניינים

לאחרונה, במסגרת ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה, בית המשפט המחוזי (בעש"א (מרכז) 63020-02-18 שושנה גלאי נ' אריאל בש, מיום 03.10.18) התערב בהסכם ההתקשרות בין יזם לבין דיירים, ופסל בצעד חריג מינויו של בא כוח דיירים בפרויקט תמ"א 38, בשל קרבה עסקית ליזם הפרויקט.


למפקחת על רישום המקרקעין הוגשה תובענה ע"י דיירי בניין כנגד דיירת סרבנית, למתן צו המאשר לתובעים לבצע בבניין פרויקט תמ"א 38, לפי הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008.

התנגדותה של הנתבעת לביצוע הפרויקט נשענה, בין היתר, על הטענות הבאות: אי עמידתם של התובעים בתנאי הסף לצורך הגשת תביעה למפקח; הסכם התמ"א יביא לפגיעה קניינית וכלכלית; פגיעה בשיווין בין הדיירים ועוד. בנוסף, העלתה הנתבעת טענה לניגוד עניינים בשל קרבתו המשפחתית של מי מהתובעים ליזם, וכן ניגוד עניינים בשל קרבה עסקית בין ב"כ הדיירים ליזם כמו גם טענה להיעדר מומחיות רלוונטית של ב"כ הדיירים לתפקיד.

המפקחת פסקה כי הנתבעת לא עמדה בנטלי הראיה והשכנוע הרובצים לפתחה, וכשלה בהוכחת טענותיה, ואלו נדחו בפסה"ד.


הנתבעת לא השלימה עם פסיקת המפקחת וערערה לבית המשפט המחוזי. ביהמ"ש קיבל בחלקו את הערעור. נקבע כי לאור העובדה שב"כ הדיירים והיזם שותפים במשרד עו"ד, קיים ניגוד עניינים בין ב"כ הדיירים ויזם הפרויקט. בנוסף הוצג ב"כ הדיירים כמתמחה בדיני משפחה. על כן, בצעד חריג הורה ביהמ"ש על החלפת ב"כ הדיירים. עוד פסק ביהמ"ש כי ב"כ הדיירים החדש שימונה חלף הקודם, יבחן לאור עוצמת ניגוד העניינים, את הוראות ההסכם כשלעצמן, לרבות בטחונות, השלכות קשריו של היזם עם המשיבים, ולמעט סוגיות תכנוניות הנתונות לסמכות רשויות התכנון.

עוד נקבע בהערת אגב, כי אין בעצם זהותו של היזם בלבד והקשר המשפחתי שלו למי מהמשיבים כדי להוות עילת פסילה עצמאית שלו.


פסק דין זה הינו חלק מהמגמה הנצפית בפסיקה לשמירה על האינטרסים הלגיטימיים של הדיירים בפרויקט תמ"א במערכת היחסים מול היזם.


תשומת לבכם כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהוא. נשמח כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

בברכה,

מחלקת תחום המקרקעין,

אפלקר ברלין שמעוני, עורכי דין.


עו"ד ערן אפלקר | שותף ראש מחלקת מקרקעין טל: 02-5008010 eran@abs-law.net