מיסוי מקרקעין בהחלפת דירה שנרכשה מקבלן

לא אחת קורה כי אנשים אשר רכשו דירה "על הנייר"" מקבלן מבקשים להחליף את הדירה אותה רכשו בדירה אחרת מאותו קבלן ובאותו בניין. ההסברים לכך יכולים להיות שונים ומגוונים וביניהם - התרחבות התא המשפחתי, רצון לשדרג לקומה גבוהה יותר, שיפור במצב כלכלי, נתונים שהתגלו בינתיים לגבי הדירה שנרכשה במקור ועוד.


ככלל, החלפת זכויות במקרקעין חייבת במס בהיותה עסקה במקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קרי – החלפת דירות ע"י מכירת דירה קיימת ורכישת דירה חילופית מחייבת בכפל מס, כיוון שמכירת הדירה המקורית תחוייב במס שבח ורכישת הדירה החילופית תחוייב במס רכישה.


רשות המיסים מתוך שיקולי יעילות והבנת הצורך של רוכשי הדירות, קבעה הוראה מקילה בהו"ב 20/97 כי במקרה כזה של החלפה בזמן הבנייה או בסמוך לסיומה תראה רשות המיסים את העסקה לרכישת הדירה הראשונה כמבוטלת, ומועד ושווי הרכישה הרלוונטיים ייקבעו לפי יום וסכום הרכישה של הדירה החילופית. [מאוחר יותר הרחיבה רשות המיסים את ההוראה גם לגבי החלפת דירה באותו פרוייקט שלא באותו בניין]


נמצאנו למדים אם כן, כי במקרה של החלפת דירה ע"י ביטול עסקה של רכישת הדירה הראשונה ורכישה חוזרת מאותו קבלן באותו בניין של דירה חילופית, רשות המסים תראה את העסקה הראשונה כמבוטלת.


שאלה זו עלתה לאחרונה ב- וע (י-ם) 50652-11-17 ישי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, כאשר העוררים ביקשו לראות בעסקה של החלפת דירה באותו בניין, "עסקת שדרוג" ולשלם מס רכישה רק בעבור הסכום העודף שהוסיפו על רכישת הדירה הראשונה, אך כאמור וועדת הערר דחתה את הערעור בפסק הדין ונתנה תוקף מחודש להוראת הביצוע הנזכרת בה נקבע כי במקרה כזה של החלפת דירה "עסקת המקור" בטלה מעיקרה והנתונים הרלוונטיים לצורך תשלום מס הרכישה הם מועד ושווי רכישת הדירה השנייה.


משמעות הוראת הביצוע לאור חידודה בפסק הדין הנ"ל, חשובה מאוד כאשר באים לשקול את כדאיותה של עסקת שדרוג דירה שנרכשה מקבלן, וזאת כיוון שברור שעסקת המקור בטלה בטלות מוחלטת הדבר משפיע ומצמצם את אלמנט ההפתעה שעלול להופיע ברובד המיסויי של עסקת מקרקעין.


לסיכום, עסקאות הנוגעות לדיני מיסוי מקרקעין ובמיוחד עסקאות מסועפות מחייבות היוועצות מוקדמת עם בעלי מקצוע ובראשם עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין ובהיבטיהם המיסויים.


תשומת לבכם כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהוא. נשמח כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

בברכה,

מחלקת תחום המקרקעין,

אפלקר ברלין שמעוני, עורכי דין.


עו"ד ערן אפלקר ראש מחלקת מקרקעין טל: 02-5008010 eran@abs-law.net