top of page

זכויות בנייה בקרקע מרובת בעלים | על מהות הזכות ולמי היא שייכת

המונח זכויות בנייה מבטא את האפשרות לניצול מרבי של בנייה על גבי חלקת המקרקעין אליה מיוחסות זכויות הבנייה. כלומר, זכויות אלו מאפשרות לבעליהן לקבל היתר בנייה אשר יגדיל את היקף הבנייה בחלקת המקרקעין. כאשר אנו מבקשים לרדת לעומקם של דברים, ולהבין את מהותן של זכויות הבנייה, מתעוררות מספר שאלות עליהן נעמוד בקצרה במאמר זה.


ראשית, מהו המקור הנורמטיבי בו מעוגנות זכויות אלו? למעט אזכור אגבי בסעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המתייחס לחלוקת זכויות בנייה בין בעלי זכויות בבית משותף, לצורך הרחבת דירותיהם, לא קיים סעיף נוסף המתייחס למונח זה בדברי החקיקה השונים. כך למעשה, במישור הקנייני התגבש המונח זכויות בנייה באמצעות בתי המשפט, בעוד שבמישור התכנוני, זכויות אלו ניתנות לבעלי נכסים מכוח תוכניות מתאר ארציות ומקומיות ע"י גופי התכנון השונים (ע"א לביא ישעיהו נ' אליעזר יעקב שטרייכר, נט (6) 449 (פורסם בנבו 23.05.05)).


שאלה נוספת שעולה בסוגיה זו היא האם ניתן להגדיר זכות בנייה כזכות קניינית במקרקעין? האם מדובר בזכות אובליגטורית? או שמא קיימת אופציה שלישית באמצעותה נגדיר את המהות המשפטית של זכויות בנייה? שאלה זו מתחדדת נוכח העובדה כי מצד אחד זכויות הבנייה הן זכויות בעלות אופי משפטי עצמאי, הניתנות לסיחור, לדוגמה, כפי שמתרחש בהסכם לביצועו של פרוייקט תמ"א 38, בו מוכרים דיירי הבניין את הזכות לתוספת בנייה ליזם המקדם את הפרוייקט, ומן הצד השני זכויות הבנייה אינן נרשמות בלשכות רישום המקרקעין השונות כיחידה רישומית נפרדת, כפי שנרשמות זכויות המקרקעין המסורתיות - בעלות, חכירה, משכנתא וכדו' אלא כהצמדה.


לשאלה זו נדרש בית המשפט העליון כאשר הוא דן במחלוקת שהתגלעה בין רשויות המס לחברה שרכשה זכויות בנייה. במקרה הנדון, לאחר שהחברה רכשה זכויות בנייה המיוחסות לחלקת מקרקעין, פנתה הרוכשת לרשויות המס בדרישה כי ימסו את העסקה על פי פקודת מס הכנסה. אלא שרשויות המס קבעו כי עסקת רכישת הזכויות מהווה רכישת זכות במקרקעין, כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. לאחר בחינה יסודית של זכות הקניין בכלל ומונח זכויות הבנייה בפרט, ובעיקר נוכח המשקל המכריע שיש לזכויות הבנייה בקביעת שווי הקרקע, קבע בית המשפט כי עסקה למכירת זכויות בנייה אכן מהווה עסקה במקרקעין ולפיכך יש למסותה כעסקת מקרקעין (ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד. חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות, סב (1) 57 (פורסם בנבו 06.12.06)). כלומר, ההשפעה הניכרת שיש לזכויות הבנייה על שווי המקרקעין, קושרת בין הקרקע עצמה לבין האפשרות העתידית לבנות עליה, כך שהבעלות בזכויות הבנייה דומה מבחינה קניינית לבעלות בקרקע עצמה.


השאלה האחרונה אותה נבקש לבחון במאמר זה היא למי שייכות זכויות בנייה כאשר מדובר בקרקע מרובת בעלים? בעניין זה קבע בית המשפט כי בדומה לרכוש המשותף הניתן להצמדה ליחידה פרטית (כגון גג, חנייה וכדו'), שאלת הבעלות בזכויות הבנייה נגזרת מהסכמות בין בעלי הזכויות בחלקה, בין אם מדובר בבית משותף ובין אם מדובר במושע. קיימות מספר אפשרויות לעגן את הסכמת הדיירים בסוגיה זו - תקנון הבית המשותף / הסכם שיתוף / הסכמים אישיים / הסכמה נאותה אחרת (ע"א 19/81 בנימין ביבי נ' ד"ר קרל הורברט, לז (2) 497 (פורסם בנבו 10.05.83)).


בהתאם להלכה זו, נקבע כי במקרה בו רוכש דירה בבית משותף הצהיר במסגרת הסכם הרכישה של דירתו כי הוא מודע לעובדה שגג הבית המשותף, יחד עם זכויות הבנייה עליו, נמכרו זה מכבר לצד שלישי, מנוע הוא מלטעון כי זכויות הבנייה שייכות לכלל הדיירים, כל אחד בהתאם לשטח דירתו, כפי שאכן ניסה אותו רוכש לטעון בבית המשפט, אשר דחה את טענתו וקבע כי זכויות הבנייה שייכות במלואן לאותו צד שלישי.


לסיכום, הזכות המשפטית המתקראת זכויות בנייה, התגבשה במהלך השנים באמצעות פסיקת בתי המשפט בשלל שאלות שעלו בנושא. אמנם זכות זו אינה מעוגנת בחוק המקרקעין, אך לאור השפעתה הניכרת על שווי הקרקע היא מהווה זכות קניינית דה פקטו. בקרקע השייכת למספר בעלים (בין אם מדובר בבית משותף ובין אם מדובר במושע), ככל והצדדים לא הסכימו ביניהם על חלוקה שונה, מתחלקת הבעלות בזכות זו בין השותפים השונים, כל אחד בהתאם לאחוז בעלותו בקרקע.


תשומת לבכם כי הסקירה להלן הינה תמציתית וכללית ואין בה כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהוא. נשמח כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.

בברכה,

מחלקת תחום המקרקעין,

אפלקר ברלין שמעוני, עורכי דין.


עו"ד ערן אפלקר ראש מחלקת מקרקעין טל: 02-5008010 eran@abs-law.net


bottom of page